2021_GR_00484 - Vaststelling werkingsgebied voor de eengemaakte woonmaatschappij Denderregio Zuid. - Beslissing

Team Wonen adviseert gunstig om mee in het werkingsgebied Denderregio Zuid te stappen. Een ruimer werkingsgebied biedt schaalvoordelen en vergroot de expertise in het sociaal woonbeleid. Dit is gunstig voor het toekomstig sociaal lokaal woonbeleid. Samen met de gemeenten uit het werkingsgebied werd een afsprakenkader overeengekomen om het toekomstig werkingsgebied te ondersteunen. 

 Het afsprakenkader: 

Het afsprakenkader omschrijft de organisatorische en inhoudelijke aspecten van de rol die het werkingsgebied Denderregio Zuid wenst op te nemen in de nieuwe woonmaatschappij. 

Op organisatorisch niveau werd de samenstelling; verdeling van de zetels en aandelen, in de Raad van bestuur en de algemene vergadering omschreven in het afsprakenkader. Er wordt gekozen voor een Raad van bestuur van maximaal 15 + 1 bestuursleden. Daarbij zal elke gemeente één bestuurslid aanduiden en worden de overige zetels ingenomen door bestuursleden  met specifieke expertise. Er wordt zowel financiële, sociaal maatschappelijke, juridische, bouwtechnische, personeel en organistische expertise gewenst, zodanig de Raad van bestuur te professionaliseren. Er wordt op toegezien dat er minstens twee onafhankelijke bestuursleden zijn die de nodige expertise aanvullen en eveneens zal er een bestuurder namens de huurders zetelen (+1). De Raad van bestuur oefent de opdrachten uit van de woonmaatschappij en er wordt ingezet op een korte communicatielijn tussen de Raad van bestuur, de woonmaatschappij en de lokale besturen van het werkingsgebied. 

In de nieuwe woonmaatschappij krijgen de lokale besturen de meerderheid (50%+1) in de algemene vergadering. Deze stemmen worden verdeeld op basis van het aantal sociale woningen, huishoudens en sociale aandelen per lokaal bestuur. 

De verwachtte verdeling in de algemene vergadering is als volgt: 

Op inhoudelijk vlak wil het werkingsgebied Denderregio Zuid volgende beogen: 'De woonmaatschappij en de lokale besturen geven samen vorm aan een sociaal woonbeleid in een aangename en kwalitatieve woonomgeving voor jong en oud. De woonmaatschappij omvat de nodige expertise en is financieel gezond. Binnen dit beleid hebben besturen de ruimte om hun lokale regierol zelf richting te geven, die door de woonmaatschappij wordt onderschreven'.  

Transparantie en bereikbaarheid 

Van de woonmaatschappij wordt verwacht transparant en laagdrempelig te communiceren naar (kandidaat-)huurders en de lokale besturen. De lokale besturen zijn enerzijds steeds geïnformeerd over het beleid en (kandidaat-)huurders kunnen rekenen op een woonmaatschappij die goed bereikbaar (telefonisch, lokale zitdagen) is en met hen correct en laagdrempelig  communiceert (bvb. toegankelijk huurdersblad). 

Lokale regierol 

De lokale besturen blijven  bevoegd om het lokaal woonbeleid richting te geven op basis van de eigen lokale woonnoden. Eveneens organiseren zij hun eigen lokaal woonoverleg en blijven de lokale besturen verantwoordelijk voor het bindend sociaal objectief en bevoegd voor het lokaal toewijsreglement. 

Sociaal woon- en welzijnsbeleid

Het werkingsgebied verwacht van de woonmaatschappij dat er een sociaal woon- en welzijnsbeleid wordt gevoerd. Hierbij is aandacht voor gepaste begeleiding van zowel kandidaat-huurders op de wachtlijst, als integrale huurdersbegeleiding (huurschulden, multiproblematieken, woonattitude, eenzaamheid). Er wordt ook ingezet op het creëren van een sociale cohesie in de buurt van sociale woonprojecten, zodanig een gezonde sociale mix te creëren. 

In de adviezen van het Sociaal verhuurkantoor wordt extra aandacht gevraagd voor de toewijzing van de kwetsbare doelgroepen. 

Kwalitatieve woonprojecten 

Samen met de woonmaatschappij willen de lokale besturen van het werkingsgebied gaan voor een kwalitatief woonprojectenbeleid waarin plaats is voor een aangepast woonaanbod met alternatieve woonvoorzieningen die inspelen op de huidige klimaatbehoeften en waarbij de projecten de lokale verordeningen respecteren. 

De adviezen van het lokaal woonoverleg

Op het lokaal woonoverleg van 27 augustus 2021 gaven de sociale woonactoren en de vertegenwoordigers van de welzijnsactoren hun advies over het nieuwe werkingsgebied. De adviezen werden opgenomen in het verslag van het lokaal woonoverleg, waarna enkele actoren een aanvullend individueel advies indienden. Deze zijn terug te vinden in de bijlagen. 

Het lokaal woonoverleg sprak zich in grote lijnen positief uit over het inhoudelijke luik van het afsprakenkader dat aansluit bij het huidig DNA van de woonactoren. Het sociaal verhuurkantoor benadrukt hierbij wel het belang om ook (kandidaat-)verhuurders en de kwetsbare doelgroepen als prioritaire doelgroep naar voor te schuiven. Ze vragen ook aan de lokale besturen van het werkingsgebied een visie uit te werken mbt de prospectie van nieuwe woningen op de private woonmarkt. 

Zowel het Centrum voor algemeen welzijn als het SVK-Zuid-Oost-Vlaanderen verzoeken om in het toekomstig toewijzingsbeleid waar 30% kan worden toegewezen aan een specifieke doelgroep,  de meest kwetsbare burgers op te nemen als doelgroep. 

Op vlak van werkingsgebied verklaarde Dewaco zich akkoord met het werkingsgebied. Voor Dewaco is een groter gebied niet wenselijk. Dit in tegenstelling tot Denderstreek, SVK Zuid-Oost-Vlaanderen en De Volkswoningen die enerzijds een groter gebied wensen richting de Vlaamse Ardennen en anderzijds richting Denderregio Noord. 

Op 28 september 2021 ontving de stad Aalst bericht van 4 bestuursleden van de Raad van bestuur van SVK die zich niet akkoord verklaarden met het advies van SVK Zuid-Oost-Vlaanderen. Dit tegenadvies wordt aan het dossier, dat aan de minister wordt overgemaakt, toegevoegd. 

Het werkingsgebied Denderregio Zuid formuleerden gezamenlijk een antwoord aan alle betrokken actoren. Dit werd als bijlage 5 toegevoegd. 

Gelet op artikel 40 e.v. van het decreet lokaal bestuur;

Gelet op het Vlaams regeerakkoord 2019-2024; 

Gelet op het decreet houdende wijzigingen van diverse decreten met betrekking tot wonen, zoals bekrachtigd en afgekondigd door de Vlaamse Regering op 09/07/2021 (B.S. 10/09/2021), waarbij een regelgevend kader met betrekking tot de woonmaatschappijen wordt gecreëerd; 

Gelet op de brief van de Vlaamse minister van Financiën en Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed  dd. 23 oktober 2020 aan alle burgemeesters om een voorstel van werkingsgebied in te dienen;

Gelet op het verslag van het lokaal woonoverleg dd. 27 augustus 2021; 

Gelet op de collegebeslissing van 20 september 2021 betreffende de vaststelling van het werkingsgebied voor de eengemaakte woonmaatschappij Denderregio Zuid. 

Verwachtingen vanuit het Vlaams regeerakkoord en het decreet houdende wijzigingen van diverse decreten met betrekking tot wonen (9 juli 2021)

Vlaanderen beoogt met de eengemaakte woonmaatschappij te komen tot 'een toegankelijke, laagdrempelige sociale woningmarkt' met:

• betere en transparante dienstverlening voor (kandidaat-)huurders;
• schaalvoordelen zowel financieel als op het niveau van betere expertise- en kennisdeling;
• een sterkere regierol voor de lokale besturen;

Vlaanderen voert een nieuw regelgevend kader in voor de woonmaatschappijen (boek 4, deel 1, titel 3 van de Vlaamse Codex Wonen) waarbij er een einde komt aan de erkenning van de huidige sociale woonactoren op 1/1/2023. Lokale besturen moeten uiterlijk 31 oktober 2021 een voorstel van een nieuw werkingsgebied indienen bij Vlaams minister van Wonen Diependaele. Het werkingsgebied moet passen binnen de huidige referentieregio 'Denderregio' en dit werkingsgebied moet minimaal 1000 sociale woningen bevatten. Eens de minister over het werkingsgebied heeft beslist starten de gesprekken onder de sociale woonactoren om een nieuwe woonmaatschappij te vormen tegen 1/1/2023. De woonmaatschappij zal zowel de taken van het sociaal verhuurkantoor als van de sociale huisvestingsmaatschappijen combineren. 

Bepalen van het werkingsgebied

De stad Aalst diende een aanvraag in bij Wonen Vlaanderen om ondersteund te worden door een externe facilitator om het nieuw werkingsgebied vast te leggen. Op 17 februari werd Levuur, als externe facilitator, toegewezen aan Aalst. Ook Haaltert, Ninove en Denderleeuw dienden eenzelfde aanvraag in. 

Samen met deze 4 partners en Levuur werd een startoverleg georganiseerd. Er werd vervolgens met alle gemeenten binnen het hele werkingsgebied Denderregio in overleg gegaan. Uiteindelijk bleven de gemeenten uit Denderregio Zuid verdere gesprekken voeren: 

Aalst, Haaltert, Erpe-Mere, Lede, Ninove, Geraardsbergen en Denderleeuw. 

Deze gesprekken maakten het mogelijk om samen met de lokale besturen een afsprakenkader op te maken. 

Aanvankelijk was ook Wichelen betrokken in de gesprekken. In het laatste overleg op 8 september 2021 informeerde Wichelen de lokale besturen dat Wichelen ervoor kiest om bij de minister een aanvraag in te dienen voor een werkingsgebied dat de hele Denderregio ontsluit. Indien de minister dit verzoek afwijst zal Wichelen uiteindelijk aansluiten bij Denderregio Zuid en dus als achtste gemeente deel uitmaken van het werkingsgebied waartoe ook de stad Aalst zal behoren.

De sociale woonactoren

In het nieuwe werkingsgebied zijn meerdere woonactoren actief. Onderstaand overzicht geeft de weergave van de situatie eind 2019, dit is de laatste gemeten toestand door Wonen Vlaanderen.  

De woningen in eigendom van de stad Aalst en het Vlaams Woningfonds worden verkocht, overgedragen of in beheer gegeven aan de nieuwe woonmaatschappij. Deze actoren stoppen hun rol als sociaal verhuurder. De andere sociale woonactoren zullen zich samen herorganiseren via fusie, splitsing en overdracht. De juiste methodiek is nog niet vastgelegd, maar wordt met steun van een externe facilitator (vanuit Vlaanderen) verder uitgewerkt om tot een nieuwe woonmaatschappij te komen. De woonmaatschappij krijgt een besloten vennootschapsvorm. Eens de woonmaatschappij gevormd is en in werking treedt op 1 januari 2023, stopt de erkenning van alle huidige sociale woonactoren.