De motivering van dit dossier ligt in de gewijzigde regelgeving:
Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen voor mantelzorgers en gebruikers, bijlage 10 (28/06/2019).
- Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de programmatie, de erkenningsvoorwaarden en de subsidieregeling voor woonzorgvoorzieningen en verenigingen voor mantelzorgers en gebruikers (28/06/2019)
- Decreet betreffende de woonzorg (15/02/2019)
- Huurwetgeving
- Zonevreemde basisrechten voor bestaande zonevreemde woningen: Artikelen 4.4.12 tot en met 4.4.15 VCRO
- KB 28/12/1982 betreffende toepassing van de gewestplannen
- Nieuw RUP en Verordening meergezinswoningen Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘inperken meergezinswoningen en woondichtheden buitengebied’
-Art 60 ocmw-wet 8 juli 1976
Kareeloven was erkend als serviceflats tot en met 31/12/2015. Gewijzigde regelgeving noopte ons in de loop van 2013 over te gaan tot het nemen van een nieuwe beslissing – zijnde aanvragen van een aanmelding of erkenning als GAW.
De raad van 01/10/2013 nam volgende beslissing: “Aktename van de uitvoeringsbesluiten van groepen van assistentiewoningen, goedkeuring voor het richten van de aanmelding van Kareeloven aan het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap gedurende het eerste kwartaal van 2015. Weigeren tot het richten van een erkenningsaanvraag als assistentiewoning voor Kareeloven-Beslissing”.
Op de raad in zitting van 05/05/2015 werd deze beslissing bekrachtigd en ter uitvoering gebracht.
Voorafgaand aan beide raadszittingen werd de regelgeving volledig afgetoetst en werd er een gegronde beslissing (zijnde aanmelding) genomen.
Vanuit de cluster en het GMT zijn 6 pistes gedefinieerd:
PISTE 1: verder zetten van dienstverlening assistentieflats
De voorziening werd afgetoetst tegen zowel organisatorische als architectonische eisen waaraan men in kader van erkenning moet aan voldoen tegen uiterlijk 31/12/2022. Voor wat de infrastructuurvoorwaarden betreft is er in de overgangsbepalingen de uiterlijke datum van 31/12/2034 opgenomen.
Dit betekent echter niet dat er tot eind 2034 niets moet ondernomen worden, er moet wel degelijk een perspectief zijn, zo niet zou dit een uitholling van de erkenningsvoorwaarden betekenen.
Om erkend te worden als GAW moet er:
Stedenbouwkundige beperkingen:
Zonevreemd
Kareeloven bevindt zich op zonevreemd gebied (waardevol agrarisch). Op basis van het K.B. 1982 kon dat daar destijds vergund worden.
Verordening meersgezinswoningen
De huidige situatie op basis van het RUP en de verordening meergezinswoningen voorziet dat er uitsluitend nog uitbating als assistentiewoning mogelijk is (verbouwing onder het bestaand volume kan). In buitengebied kan geen meergezinswoning meer voorzien worden. Serviceflats vallen buiten de verordening (en wordt dus niet als meergezinswoning gezien), dus dat kan wel nog. Een afbraak van de bestaande voorziening en opbouw van een nieuwbouw assistentiewoning op deze plaats, betekent ook slechts een mogelijkheid tot bouwvolume van 1000 kubieke meter.
Voor de ERKENNING:
Alle artikels BVR van toepassing op de GAW werden afgetoetst aan de situatie van de site Kareeloven (het detail wordt mee opgenomen in bijlage), tevens vond d.d. 21/01/2021 een overleg plaats met de sectorverantwoordelijken van het Agentschap Zorg en Gezondheid.
Als voornaamste struikelblokken:
Waar zijn afwijkingen mogelijk?
Infrastructureel:
Van de leefruimte naar het terras (raamprofiel) -> dit kan wel in aanmerking komen voor een afwijking en kan opgevangen worden met signalisatie en markeringen in de flat
Opstap naar douche (20 cm) -> in alle flatjes (16 van de 90 flatjes zijn voor andersvalide bewoners) is er een opstap. -> het VAZG erkent dat dit ingrijpende verbouwingswerken vraagt (op zich zijn de badkamers wel ruim genoeg om een draaicirkel voor mindervaliden te voorzien, doch het is niet zeker of een verzonken douche mogelijk is) -> hier blijft dus een probleem naar rolstoeltoegankelijkheid en niveauverschillen en het VAZG is niet geneigd hiertoe in een afwijking op langere termijn te voorzien
Noodoproepsysteem:
De doelstelling van het noodoproepsysteem is om overal en altijd een noodoproep te kunnen maken, waarbij er ook minimaal één vast oproeppunt in de badkamer moet zijn. De combinatie van een vast en los (bv armband) systeem kan ook.
In Kareeloven is er momenteel enkel één vaste noodknop in de leefruimte én deze is op ooghoogte en kan bv. bij een val niet gebruikt worden -> voor VAZG is dit ook te voorzien op korte termijn (uiterlijk eind 2022)
Norm | Geschat investeringsbudget | Deadline |
Noodoproepsysteem | 250.000 € | 31/12/2022 |
Zonwering | 100.000 € | Concreet tijdspad, uit te voeren op korte termijn aangezien hiervoor geen afwijking zal toegekend worden door VAZG |
Badkamers | 900.000 € | Concreet tijdspad op te maken, afwijking op deze norm zal enkel toegekend worden indien de aanpassingen ook werkelijk zullen uitgevoerd worden |
Infrastructuuraanpassingen – diverse, kleine ingrepen zoals ventilering ruimten, temperatuurbewaking, leuningen en handgrepen, rustpunten |
| Concreet tijdspad, uit te voeren op korte termijn aangezien hiervoor geen afwijking zal toegekend worden door VAZG |
CONCLUSIE erkenning:
Voor deze piste dient dus een investeringsbudget beschikbaar te zijn van minstens 1 250 000 euro (voor een gebouw van 25 jaar), exclusief kleine infrastructuuraanpassingen en het voorzien van crisis en overbruggingszorg. Dit bedrag is momenteel niet opgenomen in het meerjarenplan.
Tevens zal er enkel een afwijking voorzien worden, indien er een duidelijk perspectief is naar aanpassing. Het VAZG geeft aan dat de afwijkingen zeer groot en fundamenteel zijn en met een hoog kostenplaatje, maar dat afwijkingen op langere termijn (voorbij 2022 tot 2034 ) enkel worden toegestaan met het oog op (gefaseerde) aanpassingen binnen een bepaalde termijn. Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden tot 2034 gezien dit een uitholling van de erkenningsnormen betekent. De periode tot 2034 is gesteld om de nodige termijn te krijgen om de noodzakelijke aanpassingen uit te voeren om zich in regel te stellen (of nieuwbouw) en niet om de bestaande situatie tot dan te gedogen. Bij deze piste zal men ook rekening moeten houden met een leegstand van gemiddeld 1 tot 2 flatjes om de verbouwingswerken te kunnen uitvoeren, gedurende 1 tot 2 jaar.
Ook voor de dagprijsbepaling zijn we gebonden aan de Vlaamse regelgeving.
De regeling inzake maximale prijsstijgingen is voor WZC’s en voor assistentiewoningen dezelfde.
De maximale stijging die een voorziening kan doorvoeren hangt af van de soort investering/kost die de basis vormt van de aangevraagde prijsverhoging. Kort gezegd kunnen beperktere investeringen leiden tot een stijging van maximaal 10% t.o.v. de huidige dagprijs. Grotere investeringen kunnen leiden tot max. 15% prijsstijging. Dit is – eenvoudig uitgelegd – de regeling voor bestaande bewoners. Voor nieuwe bewoners zal de prijsstijging bepaald worden door de soort investering.
Van zodra er bestaande bewoners bij betrokken zijn, geldt de “bescherming van de bestaande bewoners” en kan de dagprijs slechts stijgen met max 10 of 15%, en zal de dagprijs gefaseerd moeten stijgen.
Aan een erkenning is momenteel ook geen enkele subsidiëring gebonden.
Naar aanleiding van bovenstaande vaststellingen werden ook nog andere pistes onderzocht.
PISTE 2: Verdere uitbating in aanloop van een vervangingsnieuwbouw - kleinschalig
Het VAZG staat afwijkingen op de infrastructuur toe als er perspectief is. Dit perspectief kan ook een nieuwbouw betreffen.
Hiervoor is geen budget voorzien in het huidige meerjarenplan, tevens kan de vraag gesteld worden of dit nog een taak is van het OCMW gezien er voldoende aanbod is van GAW in Aalst (zie bijlage).
Gelet op de zonevreemdheid van het gebouw en de verordening meergezinswoningen mag op dit grondgebied enkel nog een nieuwbouw assistentiewoningen van slechts 1000 kubieke meter gerealiseerd worden. Geen enkele andere vorm van ‘meergezinswoning’ is toegestaan. Dus dit impliceert dat men ook op zoek zou moeten gaan naar een andere locatie.
PISTE 3: Verhuur van de flats volgens de huurwetgeving
Dit is de piste die naar voor geschoven werd naar aanleiding van de combinatie van dienst-en-hulpverleningsdebat en de gewijzigde regelgeving en aflopende erkenning.
Advies werd ingewonnen bij de dienst planning, stadvernieuwing en wonen, mevr. Kristen De Troyer. Zij kwam ter plaatse in Kareeloven om na te gaan of de flats in aanmerking kwamen voor verhuur volgens de huurwetgeving. De eindconclusie was gunstig. Elk appartement is geschikt en voldoet aan de minimale normen van de Vlaamse Codex Wonen. (Zie bijlage 2021 - aftoetsing huurwetgeving - volledig dossier.pdf)
Aan de dienst Ruimtelijke ordening werd advies gevraagd of er een nieuwe vergunning (functiewijziging) diende aangevraagd te worden, maar gelet op de zonevreemdheid van het gebouw en de verordening meergezinswoningen is geen enkele andere vorm van ‘meergezinswoning’ dan assistentiewoning toegestaan.
Dit zou dus enkel mogelijk worden, wanneer de stedenbouwkundige beslissingen aangepast/herzien worden.
Deze piste vergt aanpassingen of minstens een afwijking voor eigen dienstverlening. Deze piste is financieel de meest gunstige (met behoud van patrimonium), maar vraagt verder onderzoek met de hogere overheid of dit planologisch wel mogelijk is, want dit vraagt een herbestemming en lijkt weinig haalbaar te zijn. Tevens betekent dit een afwijking op een eigen voorgesteld beleid i.k.v. meergezinswoningen.
PISTE 4: Verkoop gebouw – private overnemer
Een schattingsverslag werd eind 2018 reeds opgemaakt i.k.v. oplijsting patrimonium en voorbereiding meerjarenplan. Hierbij werd de zonevreemdheid niet aangehaald.
Een verkoop kan, maar de toekomstige uitbater kan uitsluitend de assistentiewoningen verbouwen en verder uitbaten, gelet op de stedenbouwkundige beslissingen. Meerdere flats tot 1 flat maken mag. Deze nieuwe uitbater zal dus moeten rekening houden met wat we zelf hebben vastgesteld in piste 1. Dit zal allicht een negatieve impact hebben op de prijssetting.
PISTE 5: teruggave van het perceel aan agrarisch gebied
Stopzetting uitbating en teruggave van het perceel aan het agrarisch gebied. Indien hiertoe beslist wordt, vergt dit de uitwerking van een uitdoofscenario.
PISTE 6: erkenningsaanvraag indienen in combinatie met onderzoek naar nieuwbouw
Na bijkomend overleg met het Agentschap Zorg en Gezondheid d.d. 18/05/2021, kan ook een combinatie van piste 1 en 2 overwogen worden. Een tijdelijke erkenning zou kunnen worden verleend met substantiële toegestane afwijkingen (vb. badkamers), gebaseerd op een perspectief naar onderzoek voor piste 2 binnen een volgende legislatuur.
Concreet betekent dit dat we in het huidige gebouw het engagement aangaan om de nodige aanpassingen te doen om een tijdelijke erkenning te kunnen bekomen (vb. crisis- en overbruggingszorg organiseren, zonnewering voorzien en aanpassing aan het noodoproepsysteem) met als toekomstig vooruitzicht een mogelijke realisatie van een nieuwbouwproject. De overgangsmaatregelen bepalen dat we tot 2034 tijd hebben om te voldoen aan de infrastructurele erkenningsnormen.
Dit nieuwbouwproject zou de opportuniteit kunnen bieden om op de site Mijlbeke een zorgsite te realiseren, in combinatie met de vernieuwing van het woonzorgcentrum Mijlbeke. Op deze manier kan er meer eigentijds en aangepast aan de huidige noden voldaan worden en kleinschaliger gebouwd worden. Dit voldoet aan meer aan de verwachtingen van het woonzorgdecreet.
Het Vast Bureau d.d. 14/06/2021 keurde piste 6 goed.
Goedkeuring tot het indienen van een ontvankelijke erkenningsaanvraag voor de serviceflats Kareeloven tegen uiterlijk 31/12/2021 (alsook opnemen van de bijhorende investeringskosten en opbrengsten in het meerjarenplan), in combinatie met een onderzoek naar nieuwbouw op andere locatie (piste 6).
Goedkeuring tot communicatie aan de huidige bewoners m.b.t. de toekomstige uitbating