De gemeenteraad heeft ORG² - Organisation for premanent Modernity - aangesteld voor de opmaak van het 'ontwikkelingskader Dender'.
De gemeenteraad keurde op 24 oktober 2017 de krijtlijnen voor hoogwaardig, duurzaam en uniek stadsdeel langsheen de Dender goed: het zogenaamde 'ontwikkelingskader Dender' voor het strategisch project De Kaaien.
De gemeenteraad besliste om de krachtlijnen en beleidsvisie voor 'De Kaaien' als beleidsmatig gewenste ontwikkeling in het kader van de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening vast te stellen. Bij de beoordeling van een omgevingsvergunning wordt dit kader meegenomen.
In dit ontwikkelingskader van 2017 wordt het wenselijke bouwprogramma beschreven met een basis van 4 (tot maximaal 6) bouwlagen, accenten tot 30m en op de 2 asverdraaiingen van de Dender accenten tot maximaal 60m hoog. Uit overleg met verschillende ontwikkelaars blijkt dat deze omschrijving vragen oproept. Er is in dit ontwikkelingskader niet gespecifieerd of de technische installaties zijn inbegrepen in deze bouwhoogtes evenals de bouwhoogtes van de bouwlagen op de verdiepingen.
De kwaliteitskamer (zowel de externe als interne leden) stelt voor om de bouwhoogtes die uitgedrukt zijn in aantal meter aan te passen naar bouwhoogtes uitgedrukt in aantal bouwlagen.
Sinds 1 april 2021 is de stedenbouwkundige verordening 'De Kaaien' van kracht. In deze verordening is een groot deel van de beleidsvisie van het project 'De Kaaien' verankerd, voor zover mogelijk in een stedenbouwkundige verordening. In art 6.7 'verhoogde plint' is opgenomen dat de vrije hoogte van de gelijkvloerse bouwlaag van gebouwen die hoger zijn dan 6 bouwlagen minimaal 4,5m moet zijn.
In artikel 6.12 van de stedenbouwkundige verordening 'De Kaaien' is opgenomen dat de technische installaties in principe in het gebouw worden ondergebracht. Uitzonderlijk kunnen deze installaties uitpandig op voorwaarde dat een visueel aantrekkelijk omhulsel wordt voorzien.
Het college keurde op 4 april 2022 het voorontwerp RUP Electrabelsite goed, waarna de plenaire vergadering en adviesronde werden georganiseerd. Op de gemeenteraad van september 2022 ligt het RUP Electrabelsite ter voorlopige vaststelling voor. In dit voorontwerp RUP Electrabelsite is in het stedenbouwkundig voorschrift onder artikel 2.4.§3 een maximale bouwhoogte van18 bouwlagen voorzien voor de hoogbouw/toren. Deze locatie is één van de 2 locaties aan de asverdraaiingen van de Dender waar volgens het ontwikkelingskader Dender een accent tot maximaal 60m mogelijk is.
In een streven naar een kwalitatieve architectuur en een hoge woonkwaliteit, is het te vermijden dat ontwikkelaars de bouwhoogte van de bouwlagen beperken om het aantal bouwlagen te maximaliseren binnen de toegelaten bouwhoogte. Enige vrijheid bij onderhandeling is gewenst zodat in overleg met de kwaliteitskamer wordt voorgesteld om de maximale bouwhoogte in aantal bouwlagen uit te drukken, dit in analogie met het basisvolume van 4 (à 6) bouwlagen.
- voor de accenten tot 30m: maximaal 10 bouwlagen
- voor de accenten tot 60m: maximaal 18 bouwlagen
Voor de ontwikkelaars wordt het op die manier ook duidelijk. Technische installaties worden daarbij niet als aparte bouwlaag gerekend.
Volgens artikel 4.3.1.§2 van de Vlaamse Codex voor Ruimtelijke Ordening - beoordelingsgronden bij een aanvraag van omgevingsvergunning:
§2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen :
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook de volgende aspecten in rekening brengen:
a) beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in punt 1° ;
...
het 'ontwikkelingskader Dender' voor het strategisch project 'De Kaaien' qua toegelaten bouwhoogte in de accenten als volgt bij te stellen:
- de maximale bouwhoogte van de accenten (bij het basisvolume van 4 à 6 bouwlagen) op maximaal 10 bouwlagen vast te leggen in plaats van op 30m bouwhoogte;
- de maximale bouwhoogte van de hoogteaccenten op de 2 asverdraaiingen van de Dender op maximaal 18 bouwlagen vast te leggen in plaats van op 60m bouwhoogte;
- waarbij de eerder vastgestelde bouwhoogten nog steeds richtinggevend zijn, maar niet langer bindend.