De bijstelling omvat het wijzigen van de bestemming van 5 loten voor meergezinswoningen (oorspronkelijke loten M6 tem. M10) naar 10 loten voor ééngezinswoningen en 2 loten voor meergezinswoningen. Verder bevat de bijstelling een grote wijziging van de afbakening van het openbaar domein, inclusief de aanleg van openbare parkruimte en enkele private parkeerclusters.
Deze bijstelling omvat een wijziging van loten met meergezinswoningen naar een combinatie van loten met meergezinswoningen en loten met ééngezinswoningen.
De semi-publieke tuinen rondom de meergezinswoningen worden daarbij omgevormd naar deels private tuinen, maar ook naar publiek toegankelijke groenruimte. Hierbij komt er netto meer openbaar domein vrij dan er in de vergunde verkaveling gerealiseerd zou worden.
Aan de Lijnvogelstraat nog een kleinere cluster van twee woonblokken van respectievelijk drie en acht wooneenheden. Deze 11 loten (waarvan 10 binnen de betreffende aanvraag) zijn allemaal richting de openbare groenruimte georiënteerd, en sluiten aan op de paden die door het park lopen. Aan de achterkant zijn de woningen verbonden met de Lijnvogelstraat, waar er 11 dwarsparkeerplaatsen langs de straatzijde komen. Ook dit betreft een parkeercluster in gemeenschappelijke eigendom.
De overige twee loten in het projectgebied worden ingevuld als meergezinswoningen, om een stedelijke dichtheid te behouden. Deze sluiten bovendien aan op de meergezinswoningen aan overzijde van de Rozendreef. Lot 1 bestaat uit een grote projectzone waarin appartementen in één of twee bouwblokken kunnen gerealiseerd worden, met een grote semipublieke tuinzone errond. Doorheen deze tuinzone komt er een publieke doorgang voor voetgangers en fietsers, die aansluit op zowel de Lijnzaadstraat als de Rozendreef. Lot 2 bestaat ook uit een grote projectzone, waarin appartementen in één of twee volumes gerealiseerd worden, gesitueerd aan en georiënteerd naar de Lijnzaadstraat (in totaal circa 60 appartementen). De inplanting van de meergezinswoningen zijn in samenspraak met de stad geconcentreerd ten zuiden van het projectgebied als overgang naar de reeds bestaande Dewaco-blokken. Ook in de huidige verkavelingsvergunning zijn er op deze plaatsen meergezinswoningen voorzien.
Doorheen het projectgebied wordt een openbaar groenpark voorzien, waardoor er zichtassen
doorheen het hele gebied ontstaan, inclusief vanaf de omliggende straten naar de binnengebieden. De groenzones zijn in totaal ±6303m² groot, ofwel ±29% van de bij te stellen projectzone. In de groenzone worden ook de noodzakelijke collectieve infiltratiezones voorzien in functie van de waterhuishouding van het projectgebied.
Zoals bepaald in artikel 31 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning dient de in de aanvraag voorgestelde aanleg van wegen rekening te houden met de principes van artikels 3 en 4 van het decreet houdende de gemeentewegen:
“Artikel 3. Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen.
Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1° de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
2° de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak.
Artikel 4. Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:
1° wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2° een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3° de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen; 4° wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5° bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen”.
De voorliggende aanvraag werd van 09-03-2023 tot en met 07-04-2023 aan een openbaar onderzoek onderworpen. Gedurende deze periode werden 9 bezwaarschriften ingediend, waarvan 1 petitie.
De volgende bezwaren hebben betrekking op het toekomstige openbaar domein:
Bespreken bezwaarschriften.
De bezwaren zijn aldus ongegrond gebleken.
De aanvraag werd voor advies voorgelegd zowel aan interne diensten ([1] dienst Omgevingsbeleid, [2] dienst Mobiliteit en openbare werken, [3] team Patrimonium en [4] team Wonen als aan externe diensten ([1] Hulpverleningszone Zuid-Oost, [2] Telenet, [3] Fluvius, [4] Proximus, [5] Farys, [6] GECORO en [7] de dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Oost-Vlaanderen. De adviezen zijn gunstig of voorwaardelijk gunstig.
De gemeenteraad zal, voorafgaand aan de beslissing over de zaak der wegen en conform artikel 12 van het decreet houdende de gemeentewegen, het ontwerp van het rooilijnplan definitief vaststellen.
Op 05-06-2023 besliste het college van burgemeester en schepenen om akkoord te gaan met het ontwerp verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar waarin wordt voorgesteld om een omgevingsvergunning te verlenen in het kader van de voorliggende aanvraag. Een omgevingsvergunning kan evenwel pas worden verleend nadat de gemeenteraad zijn goedkeuring, al dan niet met voorwaarden en/of lasten, heeft verleend aan de in de aanvraag voorgestelde aanleg van de wegenis en de omgevingsaanleg.
Het decreet van 25-04-2014 (en latere wijzigingen) betreffende de omgevingsvergunning. In het bijzonder artikel 31 welke stelt: Ҥ 1. Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt …”.
Het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25-04-2014 betreffende de omgevingsvergunning (hieronder ‘omgevingsvergunningsbesluit’). In het bijzonder artikel 47 welke stelt “Als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, neemt de gemeenteraad daarover een besluit. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Uiterlijk tien dagen na de gemeenteraadszitting stelt de gemeente de gemeenteraadsbeslissing ter beschikking hetzij van de bevoegde omgevingsvergunningscommissie als die advies moet verlenen, hetzij van het bevoegde bestuur als geen advies van een omgevingsvergunningscommissie vereist is”.
Het decreet van 03-05-2019 houdende de gemeentewegen. In het bijzonder artikel 12 welke stelt “…
§ 2. In afwijking van artikel 11 kan de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg met overeenkomstige toepassing van artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens dit decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat. Als de beoogde wijziging, verplaatsing of opheffing betrekking heeft op een gemeentelijk rooilijnplan dat niet in een ruimtelijk uitvoeringsplan is opgenomen, neemt de gemeenteraad eerst een beslissing over het al dan niet wijzigen of opheffen van het gemeentelijk rooilijnplan, alvorens te beslissen over de goedkeuring, vermeld in artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning …”.
De goedkeuring te verlenen aan de in de aanvraag voorgestelde aanleg van de wegenis en de omgevingsaanleg dat zal worden ingelijfd bij het openbaar domein zoals opgenomen in de aanvraag voor een omgevingsvergunning (2022164743) ingediend door Matexi Projects, Franklin Rooseveltlaan 180, 8790 Waregem voor het bijstellen van de verkaveling (fase 2 en 3) voor het ontwikkelen van een woonproject, het wijzigen van het reliëf, het rooien van bomen en de aanleg van infrastructuurgelegen te 9300 Aalst, Lijnzaadstraat/Koolzaadstraat/ Rozendreef, 3de afdeling, sectie E, nummers 44G2, 44H2, 44K2, 44L2, 44M2, 44N2, 44P2, 44R2, 44S2, 44T2, 44V2, 45K2, 45N2, 52P11, 777A3, 777B3, 777C3, 777D3, 777E3, 777F3, 777G3, 777H3, 777M3, 777N3, 777Z2.
Aan deze goedkeuring de volgende voorwaarden te koppelen:
Voorwaarden met betrekking tot de wegaanleg en de omgevingsaanleg
o Enkel in het geval voldaan is aan de volgende voorwaarden, moeten de voorziene verharde grondoppervlakken niet in rekening worden gebracht bij de dimensionering van de voorziening:
• de waterdoorlatende materialen worden geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag ;
• er worden geen afvoerkolken aangelegd ; • de verharding wordt niet in helling aangelegd (minder dan 0,5 %) en er worden opstaande randen voorzien die het water op de waterdoorlatende verharding houden tenzij de waterdoorlatende verharding kan afwateren naar een gras- of groenstrook met een oppervlakte die minstens 15 % van de verharde oppervlakte bedraagt.
Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:
o De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden voor 11.480 m² verhardingen met een infiltratie-oppervlakte van minstens 400 m²/ha en een buffervolume van minstens 350 m³/ha. Voor dit project betekent dit een oppervlakte van minstens 459 m² en een volume van minstens 401 m³.
o Er wordt een knijpleiding met diameter 110 mm voorzien op zo'n hoogte dat er 100 m³/ha via deze knijpleiding vertraagd wordt afgevoerd.
Lasten met betrekking tot de wegaanleg