Deze aanvraag tot het bijstellen van een verkaveling voor fase 1 van de verkaveling wordt gelijktijdig behandeld met de aanvraag tot het bijstellen van fase 2 & 3 van dezelfde verkaveling, die grenst aan de oostelijke kant van het bij te stellen gedeelte (OMV_2022164743). Deze twee dossiers dienen samen beoordeeld te worden.
Deze percelen maken deel uit van een op 2-06-2008 goedgekeurde verkaveling (referte V2007-103-1).
De bijstelling van de verkaveling is gesitueerd in Aalst, aan de Lijnzaadstraat, de Koolzaadstraat en de Lijnvogelstraat, aan de noordoostelijke zijde van de stad. Deze straten zijn verbonden met de lokale verbindingswegen Botermelkstraat en Rozendreef (lokale wegen type II), die de kleinschalige kern Binnenstraat-Botermelkstraat verbinden met de rest van stad Aalst. De Sint-Martinuskerkin het centrum van Aalst ligt op ±2,7km afstand. Zowel basisvoorzieningen als uitgebreidere voorzieningen zijn op korte afstand van de verkaveling aanwezig.
Deze verkaveling is gelegen in een omgeving van woonwijken en lintbebouwingen buiten de stadskern van Aalst en is gelegen in een binnengebied dat aan de ZW-zijde begrensd wordt door een voetweg en aan de overige zijden door woonstraten waarvan de bebouwing overwegend van het aaneengesloten type is.
Fase 1 hield een verdeling in van 51 loten voor het oprichten van één- en meergezinswoningen met momenteel een ontsluiting langs de Botermelkstraat en de Rozendreef. Loten 1 t/m 46 werden bestemd voor ééngezinswoningen van het gesloten en halfopen bouwtype, loten M1 t/m M5 werden bestemd voor meergezinswoningen van het vrijstaande bouwtype. Tevens werden 58 garages voorzien welke per bouwblok werden gebundeld.
In de verkaveling werden reeds alle loten voor ééngezinswoningen bebouwd. Reeds velen zijn zelfs al bewoond. Het omvat gesloten of halfopen ééngezinswoningen die telkens per bouwblok van 4 tot 7 aaneengesloten woningen werden gebouwd. Het omvat een bouwprofiel van twee bouwlagen en een zadeldak. Verder werd er ook één meergezinswoning met 27 appartementen aan de Koolzaadstraat opgericht. Deze bestaat uit 4 bouwlagen bovenop een licht verhoogde ondergrondse garage en met plat dak.
Langsheen de Botermelkstraat passeren de stadsbuslijnen 1 en 3 die de verbinding maken tussen de eindhalte Oude Abdijstraat en het centrum van de stad en vervolgens respectievelijk richting het Algemeen Stedelijk Ziekenhuis Aalst en Nieuwerkerken rijden. Langsheen de Rozendreef passeren dezelfde twee lijnen, alsook de belbuslijn F1 tussen Aalst en Dendermonde. Er zijn bushaltes met bushokjes aanwezig dichtbij de kruispunten van de Lijnzaadstraat met beide wegen.
Aan de overkant van de Rozendreef staan de Dewaco-blokken, een aantal grote en opvallende meergezinswoningen van 8 bouwlagen.
De aanvraag beoogt het wijzigen van de verkaveling (fase 1) van de loten M1, M2, M4 en M5. De meerzinswoningen op die loten worden vervangen door 36 loten bestemd voor halfopen en gesloten ééngezinswoningen. Het aantal vergunde woonentiteiten wordt met deze bijstelling drastisch verminderd. Van de 207 woonunits die volgens de vergunde verkaveling nog als appartement gebouwd konden worden, zal de bijstelling nog 106 woonunits omvatten (46 ééngezinswoningen en 60 appartementen).
Tevens bevat de aanvraag een wijziging van de afbakening van het openbaar domein, inclusief de aanleg van openbare parkruimte, een nieuwe openbare erfweg en enkele private parkeerclusters.
De Lijnzaadstraat wordt heraangelegd in functie van een betere veiligheid voor fietsers. Het bestaande rooilijnplan wordt aangepast naar de nieuwe situatie.
De semi-publieke tuinen rondom de meergezinswoningen worden omgevormd naar deels private tuinen, en deels naar publiek toegankelijke groenruimte. Hierbij komt er netto meer openbaar domein vrij dan er in de vergunde verkaveling gerealiseerd zou worden.
Het gedeelte van de verkaveling dat bijgesteld moet worden, paalt aan de zuidelijke zijde over een breedte van ±68m aan de Lijnvogelstraat. Aan de westelijke zijde paalt het over een breedte van ±142m aan de Koolzaadstraat. Aan de overzijde werden de woningen in de verkaveling al gerealiseerd. Aan de noordwestelijke zijde paalt het over een breedte van ±57m aan de tuinzone van de gerealiseerde meergezinswoning aan de Koolzaadstraat.
De aanvraag paalt aan de noordelijke zijde over een breedte van ±125m aan de gerealiseerde groen/waterbufferstrook en het speelplein langs de Lijnzaadstraat, die ook deel uitmaken van de verkaveling. Aan de oostelijke zijde paalt het bij te stellen gedeelte over een breedte van ±116m aan fase 2 & 3 van deze verkaveling, waarvan een bijstelling gelijktijdig wordt ingediend.
Doorheen het projectgebied wordt een openbaar groenpark voorzien, waardoor er zichtassen doorheen het hele gebied ontstaan, inclusief vanaf de omliggende straten naar de binnengebieden. De groenzones zijn in totaal ±6303m² groot, ofwel ±29% van de bij te stellen projectzone. In de groenzone worden ook de noodzakelijke collectieve infiltratiezones voorzien in functie van de waterhuishouding van het projectgebied.
Zoals bepaald in artikel 31 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning dient de in de aanvraag voorgestelde aanleg van wegen rekening te houden met de principes van artikels 3 en 4 van het decreet houdende de gemeentewegen:
“Artikel 3. Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen.
Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1° de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
2° de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak.
Artikel 4. Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:
1° wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2° een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3° de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen; 4° wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5° bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen”.
De voorliggende aanvraag werd van 09-03-2023 tot en met 07-04-2023 aan een openbaar onderzoek onderworpen. Gedurende deze periode werden geen bezwaarschriften ingediend.
De aanvraag werd voor advies voorgelegd zowel aan interne diensten ([1] dienst Omgevingsbeleid, [2] dienst Mobiliteit en openbare werken, [3] team Patrimonium en [4] team Wonen als aan externe diensten ([1] Hulpverleningszone Zuid-Oost, [2] Telenet, [3] Fluvius, [4] Proximus, [5] Farys, [6] GECORO en [7] de dienst Integraal Waterbeleid van de Provincie Oost-Vlaanderen. De adviezen zijn (voorwaardelijk) gunstig.
De gemeenteraad zal, voorafgaand aan de beslissing over de zaak der wegen en conform artikel 12 van het decreet houdende de gemeentewegen, het ontwerp van het rooilijnplan definitief vaststellen.
Op 05-06-2023 besliste het college van burgemeester en schepenen om akkoord te gaan met het ontwerp verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar waarin wordt voorgesteld om een omgevingsvergunning te verlenen in het kader van de voorliggende aanvraag. Een omgevingsvergunning kan evenwel pas worden verleend nadat de gemeenteraad zijn goedkeuring, al dan niet met voorwaarden en/of lasten, heeft verleend aan de in de aanvraag voorgestelde aanleg van de wegenis en de omgevingsaanleg.
Het decreet van 25-04-2014 (en latere wijzigingen) betreffende de omgevingsvergunning. In het bijzonder artikel 31 welke stelt: Ҥ 1. Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt …”.
Het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25-04-2014 betreffende de omgevingsvergunning (hieronder ‘omgevingsvergunningsbesluit’). In het bijzonder artikel 47 welke stelt “Als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, neemt de gemeenteraad daarover een besluit. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek.
Uiterlijk tien dagen na de gemeenteraadszitting stelt de gemeente de gemeenteraadsbeslissing ter beschikking hetzij van de bevoegde omgevingsvergunningscommissie als die advies moet verlenen, hetzij van het bevoegde bestuur als geen advies van een omgevingsvergunningscommissie vereist is”.
Het decreet van 03-05-2019 houdende de gemeentewegen. In het bijzonder artikel 12 welke stelt “…
§ 2. In afwijking van artikel 11 kan de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg met overeenkomstige toepassing van artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning opgenomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een ontwerp van rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens dit decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat. Als de beoogde wijziging, verplaatsing of opheffing betrekking heeft op een gemeentelijk rooilijnplan dat niet in een ruimtelijk uitvoeringsplan is opgenomen, neemt de gemeenteraad eerst een beslissing over het al dan niet wijzigen of opheffen van het gemeentelijk rooilijnplan, alvorens te beslissen over de goedkeuring, vermeld in artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning …”.
De goedkeuring te verlenen aan de in de aanvraag voorgestelde aanleg van de wegenis en de omgevingsaanleg dat zal worden ingelijfd bij het openbaar domein zoals opgenomen in de aanvraag voor een omgevingsvergunning (2022164647) ingediend door Matexi Projects, Franklin Rooseveltlaan 180, 8790 Waregem voor het bijstellen van de verkaveling (fase 1) voor het ontwikkelen van een woonproject, het wijzigen van het reliëf, het rooien van bomen en de aanleg van infrastructuurgelegen te 9300 Aalst, Lijnzaadstraat/Koolzaadstraat/Rozendreef, 3de afdeling, sectie E, nummers 52B10, 52C10, 52M11, 52P11
o Enkel in het geval voldaan is aan de volgende voorwaarden, moeten de voorziene verharde grondoppervlakken niet in rekening worden gebracht bij de dimensionering van de voorziening:
• de waterdoorlatende materialen worden geplaatst op een waterdoorlatende funderingslaag ;
• er worden geen afvoerkolken aangelegd ;
• de verharding wordt niet in helling aangelegd (minder dan 0,5 %) en er worden opstaande randen voorzien die het water op de waterdoorlatende verharding houden tenzij de waterdoorlatende verharding kan afwateren naar een gras- of groenstrook met een oppervlakte die minstens 15 % van de verharde oppervlakte bedraagt.
Voorwaarden inzake milderen van het effect van verhardingen:
o De infiltratievoorziening dient gedimensioneerd te worden voor 11.480 m² verhardingen met een infiltratie-oppervlakte van minstens 400 m²/ha en een buffervolume van minstens 350 m³/ha. Voor dit project betekent dit een oppervlakte van minstens 459 m² en een volume van minstens 401 m³.
o Er wordt een knijpleiding met diameter 110 mm voorzien op zo'n hoogte dat er 100 m³/ha via deze knijpleiding vertraagd wordt afgevoerd.
Lasten met betrekking tot de wegaanleg